Starostové na Lipensku bojují proti ochraně jihočeské krajiny

(petice "Za udržitelný rozvoj a regulaci developerské výstavby na Lipensku" zde)

Zastupitelé obcí mají možnost ovlivnit budoucnost Lipenska tím, že přehodnotí své územní plány a přistoupí k lepší ochraně krajiny. Pokud se současný trend vývoje nezmění, může tato oblast do budoucna čelit vážným problémům, včetně zhoršování kvality vody a snižování atraktivity lokality spojené s ekonomickými problémy pro místní obyvatele a podnikatele. Je otázkou, proč starostové bojují proti nástroji, který by jim pomohl chránit krajinu a nastavit udržitelný rozvoj. Je to kvůli neznalosti principů udržitelného rozvoje a zákonů o územním plánování? Nebo je to jinak?

Jihočeský kraj loni vypracoval 10. změnu Zásad územního rozvoje (ZÚR JčK), která se poprvé v historii změn zaměřuje na ochranu krajiny. Vychází z Územní studie krajiny z roku 2021, která byla zpracována v souvislosti s přijetím Úmluvy o krajině ČR. Ta přinesla nový komplexní pohled na krajinu, spojující přírodní a kulturní aspekty. Díky ní mají občané možnost aktivně se do rozhodování o krajině zapojit a chránit její dědictví. Cílem je posílit vazbu obyvatel k jejich domovské krajině a pěstovat její vnímání jako důležité součásti života s kulturním, sociálním i ekologickým významem. 

Změna č. 10 ZÚR JčK si konkrétně klade za cíl vytvořit udržitelnou strategii rozvoje regionu. Zaměřuje se na citlivý rozvoj krajiny, který respektuje místní specifika a podporuje šetrný cestovní ruch. Hlavním záměrem je nastavit pravidla pro takový rozvoj území, který chrání přírodní a kulturní hodnoty kraje, umožňuje šetrnou rekreační výstavbu a zároveň minimalizuje její negativní dopady. Klíčovým principem je zachování charakteru jihočeské krajiny při současném vytvoření podmínek pro hospodářský a společenský rozvoj regionu.  

V oblasti Lipenska, potažmo Chráněné krajinné oblasti Šumava, spočívá podstata návrhu v ochraně břehů jezera. Ta je důležitá nejen pro zachování krajinného rázu a udržení ekologické stability jezera  a kvality vody, ale také proto, aby břehy zůstaly přístupné veřejnosti. Souvislost s atraktivitou území a citlivým rozvojem ohleduplným ke krajině je zřejmá. 

Občanské spolky tuto změnu vítají, neboť již dlouho upozorňují na nebezpečný trend předimenzované a nekoncepční developerské výstavby rekreačních a investičních objektů a zhoršování kvality vody. Na znepokojivý stav vodní nádrže Lipno poukazují nejen občanské spolky, ale zabývala se jí také Adaptační strategie Jihočeského kraje, schválená v červnu 2024. Ta upozornila, že kvůli masivnímu rozvoji rekreační výstavby jsou stávající čistírny odpadních vod v letní sezóně přetížené a často nedokážou vodu účinně čistit. Menší čistírny navíc nemusí splňovat přísné ekologické limity, což vede k postupnému znečišťování oblíbené rekreační lokality. Dokument varuje, že bez včasného vybudování odpovídající infrastruktury hrozí vážné ohrožení kvality zdejší vody. Dále upozorňuje na fakt, že v důsledku teplých zim se bude zkracovat zimní sezóna.

Je tedy s podivem, že starostové na Lipensku proti této změně ZÚR JčK podali společně námitku, která požaduje zásadní snížení ochrany břehů a snížení ochrany proti rozsáhlé zástavbě ve volné krajině. A to v situaci, kdy se na Lipensku chystá výstavba více než 30 záměrů, které mohou zabrat až 250 ha krajiny, a kdy jsou v aktuálních územních plánech vymezeny další desítky, ne-li stovky hektarů zastavitelných ploch.   

V této souvislosti je důležité podotknout, že neexistuje studie, která by zkoumala celkovou únosnost území, a většina územních plánů (Lipno nad Vltavou z roku 2008, Horní Planá z roku 2014, Nová Pec z roku 2003) nebyla vůbec posouzena z hlediska vlivů na životní prostředí (SEA). U těch, co posouzeny byly (Frymburk a Černá v Pošumaví), bylo konstatováno, že ve vztahu k demografickému vývoji a ke skutečnosti, že se jedná o velmi cenné území, jsou vymezené zastavitelné plochy předimenzované a urbanismus zničený.

Jaký to může mít pro region dopad?

Do současnosti realizovaná výstavba na Lipensku kvalitu vody a přetváření krajiny výrazně negativně ovlivňuje už nyní. Pokud se zrealizuje i veškerá plánovaná výstavba, může dojít k naprosté degradaci vody v nádrži a poškození krajinného rázu do té míry, že celá oblast přestane návštěvníky přitahovat. 

Podíváme-li se na situaci z ekonomického hlediska, prodej apartmánových domů stagnuje. Trh s tímto typem nemovitosti je na Lipensku nasycen. Marketingové upoutávky sice potenciální kupce lákají, aby do této skvělé lokality investovali, otázkou však je, zda se jim tato investice vyplatí. Návratnost je velmi dlouhá a někteří finanční analytici mluví o nadhodnocené ceně těchto nemovitostí. Převis ubytovacích kapacit nad poptávkou bude tlačit jejich cenu dolů. Navíc návštěvnost lokality již několik sezón po sobě klesá a kapacity bývají naplněny nejvýše z 80%. Kdo však nakonec na tuto situaci doplatí nejvíce, budou místní obyvatelé, provozovatelé penzionů, podnikatelé, ale i ti, kteří si apartmány koupili. Vedle zničené krajiny obcím zůstanou vysoké náklady na provoz infrastruktury a oči pro pláč.

Starostové a paní starostka argumentují tím, že z územních plánů nemohou žádné zastavitelné plochy vypustit, neboť mají obavy ze soudních sporů s investory, jak padlo i na zasedání v Černé v Pošumaví při schvalování 10. změny ÚP obce Černá v Pošumaví. Zastupitelstva mají ale vše ve svých rukách, a pokud se rozhodnou, mohou ke zkvalitnění svých územních plánů přistoupit. Oporu jim přitom poskytuje zákon, podle něhož lze vyjmout ty plochy, na nichž se po dobu 5 let od vložení mezi zastavitelné nic nepostavilo, a to bez náhrady. Změna č. 10 ZÚR JčK by jim pro takovýto krok mohla být dobrým pomocným nástrojem. Změnu Zásad územního rozvoje ovšem nelze uplatnit automaticky retrospektivně. To znamená, že záleží výhradně na zastupitelích, zda se k redukci zastavitelných ploch odhodlají.

Zůstává tedy otázkou, proč proti nástroji umožňujícímu obezřetné zacházení s krajinou starostové tak bojují? Jedná se o neznalost principů udržitelného rozvoje a zákonů o územním plánování? Leží skutečně starostům lipenských obcí na srdci udržitelný rozvoj, zájem občanů a současných podnikatelů? Nebo je to jinak? 

Znají starostové na Lipensku dostatečně zákony, zejména ty o územním plánování? A pokud ne, jaké je to riziko pro region?

V článku uveřejněném na webu Budějcká drbna (https://budejcka.drbna.cz/z-kraje/44697-developeri-pripravuji-u-lipna-tri-desitky-projektu-na-stavbu-rekreacnich-oblasti.html) starosta Frymburku Oto Řezáč vyjadřuje politování nad možnou zástavbou Kovářovského poloostrova a zmiňuje, že by si představoval jeho využití jinak. Zároveň však tvrdí, že případné zastavení projektu by obec stálo kompenzaci investorovi ve výši 500 milionů korun. Nevíme, co tato částka představuje, protože by to znamenalo, že investor už do nákupu pozemků a přípravy projektu investoval půl miliardy korun. Je důležité si uvědomit, že podle zákona investor nemůže požadovat náhradu za ušlý zisk. Může nárokovat pouze "prokazatelně" vynaložené náklady. Navíc, pokud by byl pozemek vyjmut ze zastavitelné plochy z "opodstatněných" důvodů, jako je ochrana krajiny nebo adaptace na klimatickou změnu, a pokud se na něm nezačalo stavět do pěti let od doby, kdy se zastavitelným stal, investor "ztrácí nárok na jakoukoli kompenzaci".

Pokud by skutečně chtěl pan starosta Řezáč nebo kdokoli ze zastupitelů cokoli v projektu ovlivnit, museli by o to alespoň projevit zájem. Ovšem veřejného projednání záměru Rekreační park Kovářov v prosinci 2024 se nikdo ze zastupitelů Frymburku nezúčastnil.

Kopou starostové Lipensku hrob?

Predikce vývoje na Lipensku není příliš radostná, a to z několika důvodů. Zimní sezóna se bude stále více zkracovat. Do 10 let se bude v této lokalitě vyskytovat sněhová pokrývka asi jen 2 týdny v roce. Sice se prodlouží letní sezóna, ale při pokračující výstavbě za současného zanedbaného stavu infrastruktury pro čištění odpadních vod se bude zhoršování kvality vody neustále zrychlovat. Zároveň se zahušťováním výstavby bude docházet ke snižování atraktivity této lokality, neboť dojde nutně k poškození krajinného rázu. Zvyšování nabídky ubytování dále povede k tlaku na snižování cen za pronájmy. Tratit budou nejen místní, kteří ubytovací zařízení pronajímají nebo provozují, ale také majitelé nových apartmánů. Tlak na neustálý růst zástavby a masového turismu tedy nakonec může způsobit ekonomický pokles a tím i další exodus obyvatel v historii Lipenska.