Stavební úřad zamítl kontroverzní projekt masivních penzionů na Lojzových Pasekách (Frymburk).

Plánovaná výstavba deseti penzionů v chatové lokalitě u Lipna skončila zamítnutím. Stavební úřad shledal záměr v rozporu s územním plánem a charakterem okolní zástavby.

V únoru letošního roku požádala společnost LIPNO INVEST – K s.r.o. o povolení k výstavbě rozsáhlého komplexu nazvaného "Penziony Lojzovy Paseky" v katastrálním území Frymburku. Ambiciózní projekt zahrnoval devět ubytovacích objektů plus jednu hlavní budovu, kompletní infrastrukturu včetně elektrického vedení, studny, kanalizace, čistírny odpadních vod a nových komunikací.

Penziony dvakrát vyšší než okolní zástavba

Hlavním kamenem úrazu se ukázala být výška a objem plánovaných staveb. Hlavní budova měla dosahovat výšky téměř 15 metrů nad terénem, jednotlivé penziony pak přes 12 metrů. To je v křiklavém rozporu s charakterem lokality Lojzových Pasek, kde převažují tradiční chaty s jedním nadzemním podlažím a podkrovím o výšce maximálně sedm metrů. Pro lepší představu: plánovaná hlavní budova by byla dvakrát vyšší než běžný rodinný dům v okolí, penziony pak až 1,6krát vyšší. Objemově by hlavní budova byla téměř sedmkrát větší než standardní rodinný dům v lokalitě, jednotlivé penziony pak dvojnásobné. "Objem všech budov je extrémní a zcela prokazatelně není v souladu s kontextem okolí"  konstatovali účastníci řízení ve svých námitkách. Masivní zástavba by představovala hrubý zásah do krajinného rázu jak při pohledu od stávající zástavby směrem k nádrži Lipno, tak v opačném směru od Lipna k chatové lokalitě. Obdobně velké budovy se v okolí nevyskytují a jsou srovnatelné snad jen s Wellness Centrem ve Frymburku – což však do tradiční chatové oblasti rozhodně nepatří.

 Rozpor s územním plánem

 Platný územní plán městyse Frymburk jasně stanovuje, že výšková hladina zástavby musí být v souladu s kontextem okolí. Právě tuto základní podmínku developer zcela ignoroval. Překvapivé je, že samotný městys Frymburk k záměru nevznesl výhrady, ačkoliv projekt hrubě vybočoval z pravidel jeho vlastního územního plánu. To vyvolává otázky zejména ve světle nedávných prohlášení starosty Řezáče, který veřejně deklaruje snahu o redukci výstavby v obci. Záměr však vykazoval i další závažné nedostatky. Projektová dokumentace počítala s nevhodným veřejným osvětlením a s vybudováním další lokální čistírny odpadních vod, která by znamenala další zátěž pro již tak zatíženou vodní nádrž Lipno. Místo koncepčního řešení, které by napojilo i stávající rekreační objekty na novou infrastrukturu, developer navrhl pouze samostatné řešení pro své penziony.

Občanská angažovanost přinesla ovoce. 

Proti projektu se postavila místní komunita. Připomínky podaly dva spolky – Lipensko pro život a Spolek chatová osada Hrdoňova spolu se sedmi vlastníky rekreačních objektů a rodinných domů na Lojzových Pasekách. Právě jejich kvalifikované námitky přispěly k tomu, že se stavební úřad důkladněji zabýval souladem záměru s územním plánem a vyžádal si podrobnější vyjádření od odboru územního plánování. Podle názoru spolků měl být záměr vzhledem ke svému rozsahu a potenciálním dopadům na chráněnou krajinnou oblast posuzován také podle zákona o vlivech na životní prostředí (EIA), k čemuž však nedošlo.

Verdikt úřadu územního plánování byl jednoznačný

Odbor územního plánování ve svém stanovisku projekt doslova roztrhal. "Hmotové řešení objektů se zcela vymyká okolní zástavbě, není pro tuto lokalitu typické a nerespektuje krajinný ráz a charakter stávající zástavby, zejména s ohledem na její hustotu, plošnou výměru již existujících staveb a jejich výšku" uvedl úřad ve svém posudku. Dále  konstatoval, že záměr v daném území působí cizorodě, vybočuje z tradiční stavební formy ve svém okolí a narušuje ráz původní zástavby.  Závěr byl jednoznačný: "Záměr neodpovídá stanovené koncepci rozvoje území a podmínkám stanoveným pro jeho fungování daným platným územním plánem Frymburk". 

Stavební úřad po detailním přezkoumání konstatoval plnou shodu se závěry odboru územního plánování. Ačkoliv bylo v minulosti vydáno přípustné závazné stanovisko, podle nového stavebního zákona byla působnost nad posouzením souladu s územně plánovací dokumentací vrácena zpět stavebním úřadům, což úřadu umožnilo projekt zamítnout.

Závažné vady projektové dokumentace

Nehledě na zásadní nesoulad s územním plánem vykazovala předložená projektová dokumentace řadu vad a nedostatků, které bránily řádnému posouzení záměru. Technické zprávy používaly zavádějící terminologii, kdy pro záměr určený k ubytování používaly výrazy jako "penziony pro rekreační bydlení", "budoucí rodinné domy" nebo dokonce "25 rodinných domů". Situační výkresy nesplňovaly požadavky vyhlášky o dokumentaci staveb, chybělo vyhodnocení infrastruktury, dokumentace neobsahovala stávající poměry včetně existující čistírny odpadních vod a související infrastruktury. Absentovaly také kapacitní dopravní výpočty pro napojení na stávající komunikace. Stavebník se sice k námitkám účastníků řízení vyjádřil a hájil soulad svého záměru s územním plánem i kvalitu projektové dokumentace, stavební úřad však jeho argumentaci neshledal věcně opodstatněnou a s jeho názorem se neztotožnil. 

Úspěch ochrany krajiny

  Rozhodnutí o zamítnutí záměru "Penziony Lojzovy Paseky" představuje významný úspěch v ochraně chráněné krajinné oblasti Šumava před nekoncepční developerskou výstavbou. Důležitými faktory úspěšného zamítnutí byly aktivní účast místní komunity, která podala sedm kvalifikovaných námitek, zapojení občanských sdružení, důkladné posouzení všech aspektů záměru stavebním úřadem a v neposlední řadě respektování ochranného režimu CHKO Šumava. 

Případ ukazuje, že občanská angažovanost a spolupráce místních spolků může efektivně bránit nevhodným stavbám v citlivých lokalitách. Zároveň potvrzuje, že i v době tlaku na rozvoj cestovního ruchu je možné ochránit krajinný ráz a charakter tradičních rekreačních oblastí.

Developer má nyní možnost podat proti rozhodnutí odvolání k vyššímu správnímu orgánu. Může také záměr přepracovat v souladu s požadavky územního plánu a podat novou žádost. Otázkou zůstává, zda se tak stane, nebo zda se investor rozhodne od projektu zcela odstoupit. Rozhodnutí Stavebního úřadu MÚ Český Krumlov č.j. MUCK 87973/2025 zatím není pravomocné – investor má možnost podat odvolání do 15 dnů od doručení rozhodnutí.